Perbedaan SHM,HGB panduan Pembeli
Salah satu pertanyaan paling sering muncul saat proses jual beli properti: “Sertifikatnya SHM atau HGB, Pak? Aman tidak?”
Pertanyaan ini penting — karena jenis sertifikat menentukan hak kepemilikan, risiko hukum, dan nilai investasi jangka panjang properti yang kamu beli. Artikel ini menjelaskan perbedaan keduanya dalam bahasa yang mudah dipahami.
Apa Itu SHM (Sertifikat Hak Milik)?
SHM adalah bukti kepemilikan tanah tertinggi dan paling kuat di Indonesia. Pemilik SHM memiliki hak penuh atas tanah tersebut — bisa dijual, diwariskan, dijadikan agunan kredit, dan tidak ada batasan waktu kepemilikan.
Keunggulan SHM:
- Hak kepemilikan penuh dan tidak terbatas waktu
- Nilai jual lebih tinggi dibanding properti bersertifikat HGB
- Lebih mudah dijadikan jaminan KPR di bank
- Bisa diwariskan ke generasi berikutnya
- Tidak perlu diperpanjang
Siapa yang bisa memiliki SHM? Hanya WNI (Warga Negara Indonesia). WNA tidak bisa memiliki SHM — mereka hanya bisa memegang HGB atau Hak Pakai.
Apa Itu HGB (Hak Guna Bangunan)?
HGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri. Hak ini diberikan dalam jangka waktu tertentu — biasanya 30 tahun pertama, kemudian bisa diperpanjang 20 tahun, dan setelah itu bisa diperbarui lagi.
Karakteristik HGB:
- Kepemilikan terbatas waktu (perlu diperpanjang)
- Bisa dimiliki oleh WNI maupun badan hukum Indonesia (PT)
- Nilai properti sedikit lebih rendah dari SHM setara
- Jika tidak diperpanjang setelah habis masa berlaku, hak kembali ke negara
- Bisa ditingkatkan statusnya menjadi SHM
Perbandingan Langsung: SHM vs HGB
| Aspek | SHM | HGB |
|---|---|---|
| Kekuatan hukum | Tertinggi | Lebih rendah |
| Batas waktu | Tidak ada | 30 tahun (diperpanjang) |
| Nilai jual | Lebih tinggi | Sedikit lebih rendah |
| Untuk KPR | Mudah diterima bank | Bisa, dengan syarat |
| Kepemilikan WNA | Tidak bisa | Bisa |
Kapan HGB Masih Layak Dibeli?
HGB bukan selalu buruk — ada situasi di mana HGB tetap layak dipertimbangkan:
- Apartemen: Hampir semua apartemen di Indonesia bersertifikat HGB (karena berdiri di atas tanah bersama). Ini normal dan aman selama developernya terpercaya.
- Properti untuk badan usaha: PT atau badan hukum tidak bisa memiliki SHM — HGB adalah sertifikat yang tepat untuk aset perusahaan.
- Harga lebih terjangkau: Properti HGB biasanya lebih murah dari SHM setara — bisa jadi pilihan jika budget terbatas, dengan rencana upgrade ke SHM di kemudian hari.
Cara Upgrade HGB ke SHM
Jika membeli properti HGB, kamu bisa mengupgradenya ke SHM melalui proses di Kantor Pertanahan (BPN). Dokumen yang dibutuhkan:
- Sertifikat HGB asli
- IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
- KTP dan KK pemilik
- Bukti pembayaran PBB terakhir
- Surat permohonan peningkatan hak
Biaya upgrade bervariasi tergantung luas tanah dan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). Prosesnya biasanya 3–6 bulan.
Punya pertanyaan seputar properti atau butuh bantuan cari rumah yang sertifikatnya clear? Hubungi salessite.id via WhatsApp →
Adit Wahyudin — Founder salessite.id
Membantu sales mobil, agen properti, dan UMKM Indonesia tumbuh lewat website profesional + SEO AI + AI Chatbot WhatsApp. Follow @adittwahyudin di Instagram →